住宅

时间：2012-08-23 12:23:42   来源：  作者：  阅读： 次

开发海外具体国家的住宅项目，仅从宏观与中观层面，我们就需要考虑如此众多的因素：

1. 这个国家的政局稳定性如何？发生动荡的概率有多大？是否会波及投资项目所在的地区？

2. 这个国家的投资环境如何？政府效率处于什么样的水平？对腐败、贿赂等的监管程度如何？

3. 这个国家的经济发展处于什么阶段，比如处在工业化的哪个阶段、未来的走势如何等等都需要客观的回答；

4. 这个国家的产业结构具有什么特征，其传导效应对房地产行业有哪些具体的影响，影响程度又如何？

5. 这个国家的人均可支配收入是什么水平，未来增长的预期乐观还是悲观？

6. 这个国家的土地政策的核心内容是什么，有哪些影响？对外商投资住宅项目有没有特殊的规定？

7. 这个国家的金融监管环境如何？汇率变动带来的风险有多大？对外商利润汇出有哪些特殊的规定？对商品房的销售有哪些特殊的政策？

8. 这个国家对外商投资住宅项目在税收方面是怎么规定的，有哪些优惠条款可以有利于企业的税收筹划？

9. 具体城市的市政规划远景该如何解读，是否有利于这个城市商品房的销售？城建配套能力与现状如何？对住宅项目有哪些特殊的规定？比如公共配套、退线规定等等；

10. 具体城市的地价处于什么水平，拿地成本是否划算？

11. 具体城市特定类型的住宅供给情况如何，已经开盘项目的销售情况怎么样？

12. 具体城市特定类型的主力消费人群的购买力如何？偏好的主力户型的面积在什么区间波动？对付款方式有什么特殊的要求？

13. 具体城市是否有特殊的客群，它们的规模与购买力又是什么情况？比如游客、驻当地的国际机构或企业的常住人员、本地从海外回归的置业者等等。

14. 具体城市特定类型的住宅项目售价在什么水平？未来会往哪个方向发展？ 预期变动大概在什么区间？

15. 具体城市住宅项目的建筑工程承包有哪些模式？施工水平与效率如何？对项目的建安成本有哪些具体的影响？

 ……

 限于篇幅，我们仅仅随机罗列了部分因素，也非常欢迎感兴趣的朋友与我们一起探讨。